证券资金杠杆 7月土地市场冷热不均，热门地块成交溢价率高至59%

　　记者李莎北京报道进入盛夏，7月热点城市部分宅地土拍热情高涨，土地市场局地升温。

　　7月30日，杭州滨江区白马湖宅地出让，成交楼面价超2.9万元/平方米，成交溢价率近40%；无独有偶，7月23日杭州临平新城数字商贸城单元地块出让，经过46轮竞价，最终成交楼面价逾2.2万元/平方米，溢价率超59%，刷新板块楼面价记录，成为板块新地王。

　　不只杭州，7月31日，南京鼓楼区凤凰街道一宗地块出让，经41轮竞价，最终以近3.3万元/平方米的价格成交，溢价率近21%；7月9日，上海4宗地块出让，其中杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块的成交楼面价分别超8.8万元/平方米和7万元/平方米，溢价率分别达到21.2%和17.1%。

　　优质地块历来是稀缺资源，叠加部分地块取消地价上限，为推高土地成交溢价率提供更多可能。高价成交地块只是少数，7月土拍市场仍呈现出明显的冷热不均特征。供需缩量、低溢价率成交仍然是当前整体土拍市场的底色。热门地块溢价率攀升

　　7月30日，杭州滨江区白马湖宅地出让，这是杭州主城区第一宗也是目前唯一一宗不限价地块。经过42轮竞价，绿城最终以27.16亿元的价格将其收入囊中，地块成交楼面价29223元/平方米，溢价率39.57%。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑向记者，这是白马湖板块“断供”十年后出让的第一宗地块，而且地块紧邻在建的18号线白马湖站，周边有白马湖国际会展中心、中国动漫博物馆与白马湖公园、湘湖等配套，附近还有闻名杭州家长圈的杭二中白马湖学校，整体宜居性较高。

　　上官剑进一步表示，除此为外，该地块预计打造高层、洋房、叠墅甚至少量排屋产品。对比周边二手房，高层产品的价格在4万元/平方米左右，叠墅产品价格可达到8-10万元/平方米。新出让地块产品品质提升，且不限价，价格预期相对更高，房企利润有保障。加上白马湖旁已10年没有新项目供应，积累了大批改善客户，开发商打磨出优质产品，未来项目去化压力可控，也是该地块受房企热捧的重要原因。

　　此前的7月23日，杭州进行今年第七批集中出让地块出让，共涉及两宗宅地，地块分别位于上城区城东新城板块和临平新城数字商贸城单元。前者经过43轮竞价，由滨江摘得，23.37亿元，成交楼面价35524元/平方米，溢价率22.55%；后者经过46轮竞价，最后花落绿城，总价6.05亿元，成交楼面价22287元/平方米，溢价率59.19%。

　　交通和区位条件好，配套优质是这两宗地的共同特征。上官剑表示，城东新城单元地块位于地铁4号线新塘站地铁口，距离江河汇与钱江世纪城3站地铁，换乘1号线到凤起路只要5站地铁，属于核心地段。且销售价格与周边当前二手房相比明显倒挂，入市后将成红盘。

　　上官剑表示，数字商贸城单元地块楼面价超过2019年新希望创下的板块楼面价记录，成为板块新地王。该地块位于丰收湖公园北侧，附近地铁18号线在建，周边有龙湖国芳天街、宜家，以及四季青商业资源。容积率仅1.2，预计将打造低密度产品。

　　“杭州位置优越的地块竞争越来越白热化，房企对高端改善市场的未来充满信心。”上官剑说。

　　不只是杭州，7月31日，鼓楼区凤凰街道地块出让，这是鼓楼区龙江板块近年首次推出的住宅用地，该地块具有供应稀缺、区位优越、低密开发的特征，吸引了多家房企报名。经过41轮竞价，最终由南京金基通产置业有限公司摘得，总价4.68亿元，成交楼面价32572元/平方米，溢价率20.62%。7月9日，上海进行“沪九条”出台后的首场土拍，取消了土地溢价率封顶10%的要求，且并未在出让条件中规定相关房地联动价，杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块条件优质，成交楼面价分别超8.8万元/平方米和7万元/平方米，溢价率分别达到21.2%和17.1%。

　　中指研究院分析师孟新增向记者表示，房企对热点城市核心区地块仍保持较高参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较完善、所处区域的房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者，即使整体市场环境较为谨慎，但部分资金实力较强的房企仍然具有扩储动力，同时部分优质地块仍然能吸引开发商的广泛关注和积极竞拍。除此之外，近期郑州等地取消新建商品住房销售价格指导等，一定程度上也放开了房企的利润空间，预计接下来取消限价是大势所趋，房企拿地信心也或将有所上升，未来可能还会有高价地块出现。市场整体供需两弱

　　“在非核心区，在‘以销定投’策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。”孟新增坦言。

　　整体来看，7月宅地市场仍然呈现出供需两弱的特征。

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　　根据中指数据，2024年7月，全国300城住宅用地推出2588万平方米，环比增长13.1%，同比下降27.1%；成交1900万平方米，环比下降3.6%，同比下降38.1%。6月宅地供应和成交同比分别下降67.59%和53.89%，受去年同期低基数影响，7月宅地供求同比降幅较6月有所收窄。尽管如此，孟新增谈到，今年7月宅地供求规模绝对值仍为年内月度较低位。

　　关荣雪表示，今年7月宅地供应和成交面积明显下降，可能与楼市去化动力不足有很大关系。一方面，今年以来新房市场复苏效果不及预期，房企拿地高度谨慎，各地推地节奏也同步趋向放缓；另一方面，今年4月、7月中央政治局会议接连定调“去库存”，而且部分地区还明确提出商品住房去化周期超过24个月则暂停新的商品住房用地审批等，当前“去库存”渐成主要任务之一，土地市场供应端收紧，成交动力也不足。

　　在成交金额方面，中指数据显示，7月全国300城住宅用地成交楼面价为5766元/平方米，环比下降9.6%，同比下降6.7%。对此，孟新增表示，和6月相比，7月核心城市优质板块地块出让规模相对较少，成交楼面价更多属于结构性变化。7月，全国300城成交溢价率为3.76%，较去年同期增长0.55个百分点，边际有所改善。

　　从不同能级城市看，据前述机构数据，7月，全国300城一二线城市成交1030万平方米，环比增长13.0%；成交楼面价8419元/㎡，环比下降17.3%。三四线城市成交逾830万平方米，环比降幅超20%，成交楼面价超2600元/平方米，环比下降逾15%。

　　孟新增表示，一二线城市成交环比量增价减，主要受出让城市、区域结构的影响。短期来看，为提升房企参拍积极性及土拍情绪，各地政府在供地方面仍以核心区为主，这些地块楼面价往往相对较高，后续地价仍趋稳为主，但郊区地块地价或有所下调。

　　反观三四线城市，关荣雪表示，对于开发商而言，三四线城市的市场可能面临更大的资金压力，投资回报率相对较低，开发商拿地意愿不强。在当前房地产市场持续处于调整状态的前提下，不同能级城市土地市场分化可能会加剧。

　　今年还剩下近5个月的时间，展望接下来的土地市场，关荣雪表示，受房企资金承压、市场去化预期不足等影响，未来土地市场整体热度或将延续低温运行，房企拿地谨慎，但不乏核心一二线城市的优质地块仍现火热局面。但也可能出现更为乐观的情况，如随着新房去化效果稳定见好以及限制性政策逐步退场证券资金杠杆，土地市场整体热度有望改善回升。